Udlejning af værelser og skat i boligen

Af Thorbjørn Helmo Madsen, direktør, partner og skatterådgiver i TimeTax A/S

Udlejning af værelser og skat i boligen

Det er blevet mere og mere almindeligt at man udlejer en del af sin bolig. Det kan være til studerende, turister eller andre. Man kan udleje direkte eller gennem f.eks. Airbnb. Uanset, hvordan man udlejer, skal man være opmærksom på skattereglerne, således at man ikke snyder i skat. Regeringen og udlejningsbureauerne har i juni indgået en aftale om lempelig beskatning ved udlejning af værelser. Jeg vil i denne artikel beskrive de grundlæggende regler for fremleje af en bolig i hele eller dele af året og de nye regler ved ovenstående aftale samt konsekvenserne ved sociale ydelser. Hvis man udlejer erhvervsarealer eller lejer hele boligen ud (man bor der ikke selv), gælder andre skatteregler, som jeg ikke vil komme ind på i denne artikel.

Generelt om værelsesudlejning

Hvis man er ejer af en bolig, gælder følgende regler:

Man kan lade sig beskatte som kapitalindkomst af eventuelt overskud opgjort efter en sædvanlig regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter i forbindelse med udlejningen

eller

Man kan få et variabelt bundfradrag i bruttolejeindtægten på 1 1/3 % af ejendomsværdien (dog altid 24.000 kr. til boligejere). Lejeindtægter ud over det variable bundfradrag medregnes fuldt ud ved opgørelse af kapitalindkomsten. I begge tilfælde skal der betales ejendomsværdiskat for hele ejendommen hele året. 

Hvis man er lejer af en bolig gælder følgende regler:

Man kan lade sig beskatte som personlig indkomst af et eventuelt overskud opgjort efter en sædvanlig regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter i forbindelse med udlejningen

eller

man kan få et variabelt bundfradrag i bruttolejeindtægten ved opgørelsen af den personlige indkomstsvarende til 2/3 af henholdsvis egen årlige leje for hele lejligheden. Lejeindtægter ud over det variable bundfradrag medregnes fuldt ud ved opgørelsen af den personlige indkomst.

Hvis 1). vælges, kan lejere/ejere ikke senere overgå til 2).

Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, inklusive betaling for el, gas, varme, vand og telefon.

Airbnb – speciel aftale

Ved udlejning gennem f.eks. Airbnb gælder - som udgangspunkt - de samme regler som beskrevet i ovenstående.
Regeringen har i juni indgået en aftale med udlejningsbureauer – f.eks. Airbnb, hvor man har aftalt at ved korttidsudlejning af helårsejerboliger indføres et bundfradrag på kr. 28.000, (mod normalt kr. 24.000) såfremt der sker indberetning fra tredjepart.(f.eks. Airbnb) Det er alene 60 pct. af den lejeindtægt, der overstiger bundfradraget, der medregnes til den skattepligtige indkomst og ikke som ved de almindelige regler – hele beløbet.

Moms

Som udgangspunkt skal der ikke betales moms af værelsesudlejning i egen bolig, da det som oftest er udlejning over en længere periode (mere end 30 dage) Hvis man udlejer værelser i under 30 dage – f.eks. til turister, vil man skulle betale moms af hele omsætningen, hvis denne på årsbasis overstiger kr. 50.000.

Andelshavere

Ved fremleje af en andelsbolig er det boligafgiften til andelsboligforeningen, der skal sammenlignes med lejeindtægten af de værelser, der fremlejes. Andelsejere anses for lejere og ikke ejere.

Folkepension

Hvis lejeindtægten overstiger bundfradraget, kan den del af pensionen fra det offentlige, der er afhængig af indkomsten, blive aftrappet. For folkepensionister gælder dette for pensionstillæg, men ikke for grundbeløbet. For førtidspensionister er derimod både grundbeløb og pensionstillæg indkomstafhængig.

For pensionister, som modtager personligt tillæg, kan dette nedsættes eller bortfalde.

Andre sociale ydelser

For andre sociale ydelser som fx kontanthjælp efter bistandsloven gælder, at lejeindtægten som hovedregel fradrages fuldt ud i disse ydelser, uanset om lejeindtægten er skattepligtig eller ej.

Boligstøtte

Det vil ofte få konsekvenser ved beregning af boligstøtte, at et eller flere værelser er fremlejet eller udlejet til beboelse.

 Artiklen er skrevet og hentet fra FSR.dk